Immobilier Budapest : LE GUIDE

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Je vais vous parler aujourd’hui d’une capitale que je connais très bien : Budapest. La capitale hongroise peuplée de 1,8 millions d’habitants est séparée en deux parties par le Danube : Buda et Pest.

Buda est la partie la plus verte et la plus calme de Budapest. C’est là que se trouve les quartiers les plus résidentiels où s’installent les familles locales ou d’expatriés.

Pest, quand à elle, est la partie la plus animée de Budapest, où se trouve les principaux quartiers historiques (Parlement, Basilique etc..), les bars et restaurants, hôtels et business center.

Les investissements dans l’immobilier à Budapest doivent donc se concentrer dans la partie Pest. Venons-en maintenant aux faits.


Pourquoi investir à Budapest ?


Le prix de l’immobilier à Budapest  parmi les plus bas de l’Union Européenne

Bien que Budapest connait une augmentation constante du prix de l’immobilier depuis 2014, elle n’en demeure pas moins encore très compétitive à l’échelle européenne. Il faut compter en moyenne environ 2500€ / m2 pour acheter un appartement dans un arrondissement central de la capitale.  C’est 4 fois moins cher que Paris.


La fiscalité très favorable en achetant un bien immobilier en Hongrie

Première bonne nouvelle, il n’existe pas en Hongrie de taxe foncière ou de taxe d’habitation. Ces taxes n’ont jamais existé, et il n’est pas à l’ordre du jour de les instaurer.

L’imposition sur les revenus immobiliers s’élève à seulement 15% en Hongrie. La Hongrie applique une flat tax de 15% sur les revenus des personnes physiques, quelque soit vos revenus. Que vous générez 10 000€ ou 100 000€ de revenus immobiliers par an,  vous payerez 15% d’impôt. Via l’acquisition de biens immobiliers par une société hongroise, l’impôt sur les sociétés est de seulement 9% depuis 2017 : il s’agit du taux d’imposition officiel  des sociétés le plus bas de l’UE (je ne parle pas ici des régimes spéciaux de taxation dans certains pays européen comme Malte).

Si vous êtes à l’heure actuelle résident fiscal français, la convention de non double imposition entre la France et la Hongrie permet de payer vos impôts sur vos revenus locatifs hongrois en Hongrie et non en France.


Le potentiel de développement de Budapest et le cachet de ses appartements

La Hongrie est parfaitement situé au centre de l’Europe, entre l’Est et l’Ouest, permettant de relier facilement n’importe quel pays d’Europe. Ce n’est pas un hasard si Budapest est l’une des villes les plus visitées en Europe, avec plus de 5 millions de touristes par an. Hormis le tourisme, Budapest est connue pour  ses bains thermaux, ses soins dentaires, ses domaines viticoles et ses universités où de plus en plus d’étudiants étrangers viennent chaque année étudier (médecine, architecture, économie, école de cinéma..).

Si vous aimez l’architecture et les appartements parisiens type haussmannien, vous aimerez très certainement les biens immobiliers à Budapest.  Hauteur sous plafond de 3.50m / 4m, parquet ancien en point de Hongrie, grandes ouvertures, double portes,  Budapest possède un magnifique patrimoine immobilier


Un  meilleur rendement locatif qu’en France

Bénéficiant d’un prix au mètre carré plus faible, une fiscalité très intéressante et un engouement en constante augmentation pour Budapest (tourisme, investisseur, expatriés, étudiants étrangers), investir dans un bien immobilier à Budapest est en général au minimum deux fois plus rentable qu’en France.


Le potentiel de plus-value et l’exonération d’impôt sur la plus value au bout de 5 ans

Avec un prix d’achat encore relativement bas pour une capitale européenne, et le pari sur une entrée dans la zone euros (le forint hongrois est actuellement la devise nationale en Hongrie : 1euro pour 310/320 forints), le potentiel de plus-value à Budapest est important à moyen/long terme.  Cerise sur le gâteau, le gouvernement Hongrois exonère d’imposition la plus value générée si vous avez possédez le bien au moins 5 ans ( l’année en cours + 5 ans. Exemple si vous achetez un bien en décembre 2018,  vous ne payerez pas d’impôt sur la plus value si vous le revendez à partir de janvier 2024). Si vous décidez de revendre avant, pas de problème, la flat tax de 15% s’appliquera, comme pour vos revenus immobiliers locaux.


Immobilier Budapest : où acheter un appartement ?

Comme je vous l’ai dis dans mon introduction, Budapest est séparé par le Danube en deux parties : Buda et Pest. Pour un ou plusieurs investissements locatifs, il faut privilégier le coté Pest qui est le coté le plus vivant de Budapest.

Il faut savoir que Budapest est assez étendue et a 23 arrondissements. Certains arrondissements ne sont pas encore totalement développés et ne bénéficie pas de toutes les d’infrastructures (commerces, transports en commun etc..).  

Les arrondissements les plus centraux de Pest

  • Le 5ème arrondissement : situé le long du Danube, le Parlement et la Basilique se trouve ici. Il s’agit du plus bel arrondissement mais aussi le plus cher (il est courant aujourd’hui de voir des biens à plus de 5000€ le m2 dans cet arrondissement, selon les prestations).
  • le 6ème arrondissement : Collé au 5ème arrondissement, le 6ème arrondissement est un peu moins cher que le 5ème arrondissement. C’est dans cet arrondissement que se trouve l’Avenue Andrassy (l’équivalent des Champs Elysées).
  • Le 7ème arrondissement : Arrondissement festif, très prisés des touristes et des fêtards, il se développe énormément depuis quelques années
  • Le 8ème arrondissement : Juste à coté du 7ème arrondissement, le 8ème arrondissement est en pleine mutation. Parfaitement accessible avec les transports en commun (métro, tram, bus). Il s’agit aujourd’hui de l’arrondissement central où il est possible de faire encore les meilleures affaires.
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Comment acheter un appartement à Budapest ?


Acheter en Hongrie : une procédure simple

Il n’y a aucune barrière pour un européen d’acheter un bien en Hongrie. Pas de permis ou d’autorisation ne sont nécessaires. Vous avez les même droits que les hongrois.

Il est très  rapide d’acheter un appartement à Budapest. Contrairement à la France, c’est l’avocat et non le notaire qui traite les transactions immobilières en Hongrie. Il existe un cadastre en Hongrie qui est consultable à tout moment par l’avocat. Ainsi il peut vérifier que le titre de propriété est « clean » et n’a donc pas de dette ou d’hypothèque inscrites par exemple. C’est toujours l’acheteur qui paie les frais d’avocat en Hongrie (bien que légalement le vendeur pourrait prendre un second avocat,  à ses frais). 

Il faut compter un peu moins de 2% du prix de vente d’honoraires pour l’avocat avec rédaction d’un contrat bilingue en hongrois et en français. Une fois les vérifications légales réalisées par l’avocat, la signature du contrat et le paiement du prix du bien, l’appartement est transféré à votre nom par le cadastre hongrois. 

Entre les vérifications légales, la signature du contrat et le paiement, tout peut être fait en 1 semaine. Délai impensable en France avec le notaire.


La nécessité d’avoir les fonds pour investir à Budapest

Il y a comme vous avez pu le voir dans cet article beaucoup d’avantages d’investir dans l’immobilier à Budapest (prix d’achat, fiscalité, potentiel de plus value, cachet des appartements etc..) MAIS vous devez avoir les fonds disponibles pour acheter à Budapest.

Si vous êtes toujours résident français, aucune banque française ne vous accordera un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien en Hongrie, hors de son territoire). La raison principale est que les banques (hormis le fait qu’elle ne connaisse pas ce marché) n’ont pas de contrôle sur le bien en cas de problème ou de défauts de paiement de votre part. Ils ne prennent donc pas le risque.

Si vous êtes déjà expatriés ou avez une autre nationalité, il est aussi peu probable que l’on vous prête pour financer l’achat d’un bien à Budapest. De la même manière, les banques hongroises ne prêtent pas aux non résidents et les taux sont dans tous les cas très dissuasifs et indexés en monnaie locale.

Gardez néanmoins à l’esprit que la plupart des investissements à l’étranger nécessitera un apport total (ou au minimum en majorité) pour mener à bien la faisabilité de votre projet d’investissement.


En résumé : investir dans l’immobilier à Budapest 


Les avantages :

  • Prix d’achat au m2 abordable pour une capitale européenne
  • Fiscalité très attrayante
  • Patrimoine immobilier magnifique
  • Parfaitement situé géographiquement en Europe
  • Budapest se développe de plus en plus


Les moins :

  • Nécessité d’avoir les fonds disponibles (pas de prêt immobilier possible)
  • L’image renvoyée des médias à propos de la politique migratoire du gouvernement hongrois et de Viktor Orban en particulier


Si vous êtes intéressés par un plan global d'internationalisation, vous pouvez me contacter  afin que nous puissions déterminer ensemble vos meilleures options, selon votre situation personnelle et vos objectifs.


NB : Les lois fiscales évoluant rapidement partout dans le monde, il peut y avoir des changements depuis la rédaction de l'article.


PAS DE SPAM, PAS DE BLABLA.

Ce blog ne vous expliquera pas comment devenir riche demain et ne vous vendra pas  de recettes miracles comme la plupart des "Marketeurs" du Web d'aujourd'hui.

Par contre, ce blog vous aidera à faire vos choix dans votre internationalisation, optimiser vos activités et fiscalité, augmenter votre liberté et améliorer votre lifestyle. On ne vit qu'une fois.


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